Come funzionano i fondi speciali in condominio

Al ritorno dalle vacanze in tanti troveranno nella casella della posta la convocazione per l’assemblea condominiale annuale. Ad altri il recapito avverrà tra qualche settimana, ma difficilmente si andrà oltre. Sarà l’occasione per fare il punto sull’andamento dei conti, per stabilire il budget delle spese da sostenere nel nuovo esercizio e anche per deliberare su eventuali buchi di bilancio. Un aspetto, quest’ultimo, molto delicato considerato che gli ultimi anni di inflazione elevata, a fronte di salari sostanzialmente fermi, hanno svuotato le tasche delle famiglie e spinto in alcuni casi a sottoscrivere prestiti per onorare le scadenze.

Il fondo cassa con varie denominazioni

L’assemblea è l’occasione per deliberare sul fondo di riserva condominiale, che talvolta assume altre denominazioni come fondo di accantonamento e fondo cassa condominiale. In sostanza si tratta di somme messe a disposizione dell’amministratore per soddisfare esigenze di spesa che non possono essere coperte in via ordinaria, ad esempio perché il problema emerge all’improvviso e non c’è tempo di convocare una nuova assemblea (è il caso tipico di una conduttura che si rompe) o perché qualche condomino non ha versato le rate secondo le scadenze prestabilite. Ma la libertà per l’amministratore non è assoluta, dato che la stessa assemblea vincola l’impiego all’uso che intende farne, con la possibilità ovviamente di prevedere più opzioni di spesa.

Il fondo costituisce un obbligo di legge, mentre non vi sono vincoli quanto all’ammontare e alla tipologia di spese. È possibile rinunciare alla costituzione dello stesso, ma solo in caso di voto all’unanimità da parte dei condomini.

Come funziona il fondo per morosità

Diverso è il funzionamento e lo scopo del fondo per morosità, destinato a far fronte ai buchi dovuti al mancato pagamento di una o più rate condominiali. A questo proposito non vi sono obblighi di legge, ma è prassi abbastanza diffusa la sua istituzione per evitare che il conto corrente del condominio finisca in rosso, con tutto ciò che ne deriva in termini di penali. A questo proposito va ricordato che tutta la compagine condominiale è ritenuta responsabile per l’intero debito del condominio nei confronti di terzi, anche se questi ultimi possono agire nei confronti dei condomini in regola con la propria quota solamente dopo avere tentato di recuperare, senza esito, il proprio credito dai proprietari morosi. Così il fondo morosità può andare a coprire gli eventuali buchi che dovessero permanere una volta risultato vano il tentativo di escutere i condomini morosi.

La carta del finanziamento condominiale

In alternativa o in aggiunta alla costituzione di fondi ad hoc è possibile, poi, sottoscrivere un finanziamento condominiale, che entra in gioco nel caso in cui il palazzo debba affrontare delle spese di manutenzione straordinaria. Si tratta di un’opzione per agevolare l’approvazione degli interventi di riqualificazione dell’immobile, senza pesare immediatamente e per intero sulle tasche dei condomini. A stipulare il contratto è il condominio, il quale ha un proprio codice fiscale e un conto corrente ed è rappresentato dall’amministratore.

Il meccanismo prevede un importo minimo e massimo del finanziamento, e una quota dell’investimento (di solito entro l’80%) coperta dal prestito. Non sono previste ipoteche, ma le garanzie richieste dalle banche possono variare sensibilmente: in genere è sufficiente una delibera adottata a maggioranza dei presenti (sempre che sia presente all’assise la maggioranza dei millesimi, condizione indispensabile affinché la convocazione risulti valida), ma la società finanziatrice potrebbe richiedere una maggioranza qualificata.

In ogni caso, i prestiti ottenuti a livello condominiale non vengono sommati a eventuali finanziamenti ottenuti dai singoli condomini per altre finalità, per cui non impattano sugli spazi di manovra per indebitarsi.

Solitamente le banche offrono soluzioni per tipologia di intervento (ad esempio ristrutturazione, efficientamento energetico e così via), in modo da puntare a un’adesione generalizzata da parte dei condomini.